Le plan de masse, c’est la vue du dessus de ton terrain avec tout ce qui s’y trouve et tout ce que tu veux y construire. Dans un dossier de permis de construire, il porte la référence PCMI2. Pour une déclaration préalable, c’est le DPMI2. Il est demandé dès que tu crées une construction ou que tu modifies le volume d’une construction existante.
Il a l’air anodin. Mais c’est la pièce que l’instructeur de la mairie regarde en premier pour comprendre ton projet.
Que doit montrer un plan de masse ?
La règle de base : il présente la propriété et le projet dans leur totalité. Selon les guides des mairies qui détaillent la pièce PCMI2, on y retrouve toujours les mêmes éléments :
- l’échelle, avec une échelle graphique (une petite règle dessinée) qui reste juste si le plan est réduit ou agrandi
- l’orientation du terrain par rapport au nord
- les limites du terrain sur lequel le projet s’implante
- les bâtiments existants, avec leurs dimensions et leur emplacement exact
- les constructions à créer, avec leurs dimensions et leur emplacement exact
- les cotes dans les trois dimensions : longueur, largeur et hauteur
- les arbres existants (en distinguant ceux qu’on garde et ceux qu’on supprime) et les arbres plantés
- les raccordements aux réseaux depuis le domaine public, ou l’emplacement de l’assainissement individuel
- le point de prise de vue des photos du dossier
Les accès et le stationnement, eux, se décrivent surtout dans la notice du projet. Mais les dessiner aussi sur le plan de masse évite les questions.
Quelle différence avec le plan de situation ?
Le plan de situation montre où se trouve ton terrain dans la commune. Il est obligatoire pour tous les projets et tu peux le récupérer sur Géoportail. Le plan de masse, lui, zoome sur la parcelle. Les deux ne se remplacent pas.
Pour tracer proprement les limites de ta parcelle, le plan cadastral est un bon point de départ. On l’explique dans l’exploration du cadastre en ligne. Attention, c’est un fond de plan, pas un relevé de géomètre : si tes limites sont contestées, mieux vaut un bornage.
Comment le dessiner, étape par étape ?
- Pars d’un fond de plan à l’échelle : cadastre, relevé de géomètre ou plan d’achat.
- Reporte les limites du terrain et le nord.
- Dessine ce qui existe déjà (maison, garage, abri, piscine, arbres) avec les dimensions.
- Ajoute le projet dans une couleur ou un hachurage différent.
- Cote tout ce qui compte : dimensions du projet et distances par rapport aux limites et aux autres constructions.
- Indique les réseaux, l’accès et les plantations.
- Vérifie que l’échelle graphique est présente et que le plan est lisible une fois imprimé.
À propos des distances aux limites : le contenu officiel de la pièce ne les liste pas toujours noir sur blanc, mais l’instructeur va vérifier ton projet par rapport au règlement d’urbanisme de ta commune (le PLU). Les coter d’office, c’est lui épargner un échange et te faire gagner du temps.
Quelles erreurs font traîner un dossier ?
On ne va pas inventer de statistique sur les refus, parce qu’on n’en a pas trouvé de fiable. Mais les erreurs qui font réclamer des pièces ou compliquent l’instruction se devinent facilement :
- un plan sans échelle graphique, ou à une échelle qu’on ne peut pas vérifier
- une hauteur oubliée, alors que les cotes se donnent en trois dimensions
- un bâtiment existant absent du dessin (un abri de jardin, une dépendance)
- des arbres qui disparaissent sans être indiqués comme supprimés
- un plan de masse qui ne correspond pas aux autres pièces (façades, coupe, photos)
- un point de prise de vue des photos qui n’est pas marqué
Un plan dessiné vite à main levée sur une feuille, sans vraies cotes, pose problème dès que le projet s’approche des limites. Une vraie mise au propre vaut le coup.
Le plan de masse suffit-il pour une piscine, une clôture ou une terrasse ?
Ça dépend du projet et de ta commune. Le plan de masse est demandé quand tu crées une construction ou modifies le volume d’une existante. Pour une piscine enterrée, on te demandera aussi un plan en coupe, parce que le profil du terrain change. Pour les seuils de surface, de hauteur ou le besoin d’une déclaration préalable, tout se vérifie auprès de la mairie et dans le PLU, et on ne donne volontairement aucun chiffre ici.
Piscine, terrasse, clôture : on a fait les trois entre 2022 et 2024, et la règle qui compte est toujours celle de la commune. Pour un projet plus lourd, construire une maison de l’idée à la réalisation détaille toute la chaîne, du terrain aux autorisations.
Pour une maison neuve, la forme du bâti se décide avant de dessiner le plan, et le plan d’une maison en plain-pied donne un point de départ.
Pour un mur de clôture, pense aussi à ce qui se passe sous terre. Les fondations sont expliquées dans cet article sur la fondation d’un mur de clôture.
Et si tu veux garder la trace de ce qui a réellement été construit, il y a un autre plan, fait après les travaux : le plan de récolement.
Quand faut-il un architecte ?
Pour un permis de construire, l’architecte est obligatoire si la surface de plancher dépasse 150 m². En dessous, tu peux déposer le dossier toi-même. Dans les deux cas, le plan de masse reste à produire, soit par l’architecte, soit par toi.
Questions fréquentes
Le plan de masse est-il obligatoire pour une déclaration préalable ?
Oui, quand le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante. Il porte alors la référence DPMI2. Pour un simple changement de couleur de façade, par exemple, il n’est pas demandé, mais d’autres pièces le sont.
Quelle échelle choisir ?
Il faut une échelle lisible, avec une échelle graphique sur le plan. Le service d’urbanisme de ta mairie ou le bordereau du dossier indique parfois les formats attendus, donc regarde-le avant d’imprimer.
Où récupérer un fond de plan pour dessiner ?
Le plan de situation se télécharge sur Géoportail et le plan cadastral sur le site du cadastre. Pour des limites précises, un géomètre-expert reste la référence.
Combien d’exemplaires déposer ?
Hors secteur protégé, il faut 4 dossiers complets pour un permis de construire, plus 5 exemplaires supplémentaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe. Pour une déclaration préalable, c’est 2 dossiers complets.
